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维州有新税!商业与工业房业税 CIPT 讲解

已更新:9月23日

2024年7月1日起,维州政府关于商业和工业用地的新税—商业与工业房业税(Commercial and industrial property tax, 简称 CIPT)正式生效。


CIPT 要点

  • 按《2024 年工商业物业税改革法案》规定,符合条件的土地在2024年7月1日之后发生和完成入场交易后,便会进入工商业物业税(CIPT)计划,并开启十年的过渡期。过渡期完结后,每年需要支付向州税局支付新的商业与工业房业税(CIPT)。但未来的转让可获取消收取维州交易中的土地转让税(通常称为印花税)和土地持有人税(转让某些拥有土地的实体的股份或单位所产生的税)。


  • CIPT 是一项年度物业税,按上一年的12月31日情况评估徵税额。CIPT的税率将为每年土地地价 1% 的固定费率,而对于符合条件的租建房(BTR)用地,则为土地价值的0.5%。该税由业主支付


  • 2024年7月1日之后首次购买工商业房产中50%或以上权益的买家,既需要支付印花税又需要在10年后缴纳CIPT,因此实际上他们将承担双重税收负担。


CIPT 计划细节

符合定义的工商业房产,在 2024 年 7 月 1 日或以后的第一次房产权益转让且转让比率为 50% 或以上,就属于入场交易(Entry transaction),交易后就进入CIPT 计划入场交易的买家仍需要缴纳印花税,但合资格买家可向政府申请 10 年期的有利息过渡贷款缴付,减轻资金压力。入场交易(Entry transaction)后的 10年 属于政府划定的 “过渡期”。在过渡期间如果再有转让,新的转让仍可能会产生转让税。过渡期间,如果房产持续合规使用和符合条件,且满足以下任一条件,后续新的转让即可免印花税。


条件包括:

• 参与 CIPT 税项改革土地三年后,才发生新的交易转让

• 入场交易连同续持计算,是转让完整的100%权益

• 后续转让与入场交易的土地一致,或绝大部分相同


如果卖家之前曾向政府借款用作支付印花税,卖家需要还清借款才可再作转让或出售过户。


如果交易涉及以下情况,这些交易则不会纳入CIPT计划范围

• 土地免税的情况

• 交易符合公司重组优惠政策的情况

• 可征税租赁的授予、转让或分配

• 获得与土地相关的经济权利

• 单独于土地的固定装置的收购


CIPT实施时间

  • 改革已于 2024年7月1日生效,会根据交易结算的日期(即土地转让的交割日或相关股份转让的收购日)划分。在2024年7月1日之前签订的合同下进行的交易或收购不会受到这一新法律的影响。

  • CIPT 是按日历年进行评估,按上一年12月31日决定下一年的纳税额。


CIPT 与维州土地税

  • CIPT、市政费和土地税使用相同的土地估值

  • CIPT 和土地税属不同税项,会分开征收

  • 符合免征土地税的土地,一般也免征 CIPT


CIPT适用的房产和土地类型

改革将适用于维多利亚州符合条件的商业或工业用地,按澳大利亚估价物业分类代码(AVPCC),这些土地的范围如下:

• 200-499:涉及商业、工业和采掘业用途

• 600-699:涉及基础设施和公用事业用途,或者

• 部分混合用途土地:某些商业和住宅双重编码的土地,如果主要用途为商业或工业,则符合条件。

• 特定学生住宿:必须为商业住宅,专供高等教育机构学生居住。


CIPT不适用的土地类型

  • 住宅用地

  • 初级生产用地

  • 用于社区服务的土地

  • 体育、遗产和文化用地

  • 国家公园、保护区、森林保护区和天然水域保护区


海外人士与 CIPT

  • 海外人士也需要支付CIPT

  • 房东是否居住在澳洲,并不影响CIPT 税率,但会影响房东的土地税额。


过渡贷款计划

维州政府将为符合条件的购房者提供有息过渡贷款,帮助他们支付前期的印花税费用,使他们可以分期偿还。这一计划旨在缓解前期税收负担,促进商业和工业地产的投资和交易。

1. 符合条件的购买者可以选择申请政府提供的过渡贷款。

2. 贷款将由维多利亚州财政公司(TCV)根据商业条款提供,包括一个固定的市场基准利率

3. 贷款将在10年内分期偿还,并以适用土地上的优先法定收费作为担保。这将记录在地产的产权上,以通知潜在购买者。

4. 如果地产在10年内出售或用途变更为非符合条件用途(如住宅),借款人需在结算前偿还剩余贷款余额。贷款不能转让给新的购买者。


如果您对商业法、工业或商用物业过户有疑问,欢迎预约我所的专业律师进行咨询。

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