2025年澳洲FIRB新政：购房开发门槛大幅提高，二手房自住全面叫停

近年来，澳大利亚政府持续收紧海外人士购房政策，旨在优先保障本地居民的住房需求。2025年4月1日，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）再次出台新规，对海外买家的购房和开发许可施加更严格的条件。这些变化不仅影响个人自住需求，更大幅提高了开发项目的门槛。本文将详细解析新政要点，并探讨其对海外投资者的实际影响。

新政核心变化

二手房自住购买全面暂停（2025-2027）

在2025年4月1日至2027年3月31日期间，FIRB会暂停批准海外人士购买“自住”二手房的许可证。这意味着海外买家仅能选择新房、楼花或空地。

例外情况：哪些申请仍可获批？

以下特殊用途的房产购买不受新政限制：

• 商业运营类住房：如退休村、学生公寓、长期租赁项目（Build-to-Rent）。

• 特定雇佣住房：例如太平洋澳大利亚劳工流动计划（PALM）相关的员工住所。

• 开发类二手房（细节请看下文）

二手房开发类申请：门槛大幅提高

若以开发为目的购买二手房，FIRB新增多项硬性条件：

• 空置交割：过户时房产必须无人居住，且不能附带租约，避免以“租客未搬离”为由拖延开发。

• 最低开发规模：项目必须建造至少20套新住房，小型开发（如“一拆二”“一拆四”）不再符合资格。20套的最低规模要求淘汰中小型投资者，资金和工期压力显著增加。

• 不得用于自住或出租：开发期间，土地及房产不得用于自住或出租，可能影响地税、空置税豁免申请。各州对“开发中土地”的空置税豁免政策不统一和不明确，需提前咨询专业顾问。

• 四年强制完工：从过户日起，必须在4年内完成建设，防止土地囤积。

• 权益锁定：完工前不得出售或转让物业权益，仅能通过股权架构调整（可能涉及税务问题）

完工后的附加义务

• 30天内提交完工证明：需向FIRB提供建筑合格证书或入住证明。

• 至少一套住房市场化：完工后，需将至少一套住宅出售或出租给第三方，禁止全部自用。

严查"囤地"行为

从2025年7月1日起，澳大利亚税务局（ATO）和财政部将获得专项拨款，对住宅及商业用地的开发合规情况展开全面审计。

开发期限红线！海外投资者获批购地后，必须严格遵守以下开发时限。

策略调整迫在眉睫

FIRB新政进一步凸显澳大利亚政府对“增加住房供应”和“遏制投机”的双重目标。对海外投资者而言，旧有的“以小博大”开发模式已难以为继，未来需更注重规模化、合规性和长期持有能力。建议在交易前寻求法律、税务及规划方面的专业评估，以规避潜在风险。

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